Строителство срещу обезщетение
Строителството срещу обезщетение е добре позната практика в България, при която собственикът на парцел предоставя терена си на строителна фирма за изграждане на сграда, в замяна на което получава едно или няколко жилища, офиси или други помещения. Тази форма на сделка е регламентирана от основни нормативни актове като Закона за собствеността (ЗС), Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Основното предимство на тази практика е, че собственикът на земята не губи правото си на собственост и получава нови имоти, които може да използва или продаде. В същото време строителната фирма спестява средства, които иначе би инвестирала за закупуване на парцела, и ги насочва към изграждането на сградата. Ако една такава сделка бъде договорена правилно, тя може да донесе големи ползи и за двете страни. Предимството пред директната продажба на парцел е, че собственикът не губи правото си на собственост, а в същото време получава други имоти, които би могъл след това да продаде или ползва.
В статията ще научите:
- Предимства и недостатъци на строителството срещу обезщетение
- Какво трябва да знаете за документалната страна на сделката
- Изчисляване на РЗП (Разгъната застроена площ)
- Практически пример за печалба
- Повишена стойност и гарантирана възвръщаемост от новопостроени имоти
- Обезщетение в числа: Статистика и тенденции
- Цените на имотите: Промени през последните години
- Какво реално получава собственикът?
- Калкулатор за обезщетения
Строителство срещу обезщетение през 2025 и какво да очакваме през 2026
През 2025 г. пазарът на строителство срещу обезщетение в България се характеризира с по-умерена, но устойчива активност. След период на интензивен растеж в цените на строителните материали през 2022–2023 г. и известна стабилизация през 2024 г., 2025 г. бележи баланс между търсене и предлагане. Собствениците на парцели продължават да проявяват интерес към този тип сделки, особено в големите градове – София, Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора.
Основни тенденции през 2025 г.
- По-гъвкави условия на обезщетение: Средният процент обезщетение се движи между 22% и 27%, като в централните части на големите градове достига до 30% за атрактивни парцели.
- Фокус върху енергийната ефективност: Новите сгради се изграждат с висока степен на енергийна ефективност, което увеличава стойността на обезщетението в дългосрочен план.
- Повишен интерес към смесени проекти (жилищно + търговско строителство): Все повече строителни компании комбинират жилищни етажи с офис или търговски площи, което създава по-голяма гъвкавост при договарянето на процентите.
- По-високи изисквания към документацията: Собствениците вече обръщат по-голямо внимание на правните гаранции и предварителните договори, като търсят пълна яснота за сроковете и
Според данните на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие на 2025 г., цените на жилищните имоти в България отбелязват ръст от 3.8% спрямо предходното тримесечие. Най-съществено повишение е отчетено в Бургас (+6.2%), следван от София (+4.9%), Пловдив (+3.4%) и Варна (+1.8%), докато в Русе се наблюдава лек спад от –3.1%.
На годишна база – спрямо същия период на 2024 г. – цените са се повишили с 15.5%, което потвърждава тенденцията за стабилен ръст на пазара на недвижими имоти.
Подробна информация и официални данни можете да намерите на сайта на Националния статистически институт (НСИ).
Какво да очакваме през 2026 г.
Според данните на Националния статистически институт (НСИ), строителният сектор в България продължава да се развива стабилно през 2025 г. През юли индексът на строителната продукция отчита лек месечен ръст от 0.1%, което показва запазване на активността след силното първо полугодие. Въпреки умереното месечно движение, на годишна база строителството бележи увеличение от 6.1% спрямо юли 2024 г. — ясен знак, че пазарът остава в подем.
Особено силно представяне се наблюдава при специализираните строителни дейности (+8.1%) и строителството на съоръжения (+5.8%), докато строителството на сгради отбелязва стабилен растеж от 4.6%. Тези резултати показват, че в страната продължава активното изграждане както на инфраструктура, така и на жилищни и смесени комплекси.
Тази стабилност в сектора има директно отражение върху сделките тип „строителство срещу обезщетение“. Повишената строителна активност означава, че строителните компании разполагат с по-добра финансова ликвидност, което намалява риска за собствениците на парцели. В същото време нарастващият интерес към нови сгради води до по-висока стойност на обезщетението и по-гъвкави условия при договаряне.
2025 г. е стабилна и предвидима година за строителния пазар, което създава благоприятна среда за собственици, които обмислят да предоставят своите имоти за застрояване срещу обезщетение. Ако тенденцията се запази, през 2026 г. може да се очаква повишаване на процента на обезщетение и разширяване на интереса към периферни градски зони.
Прогнозите сочат, че 2026 г. ще бъде година на адаптация и стабилизация. Очаква се:
- Леко увеличение на процентите на обезщетение – до 28–30% в големите градове, особено при парцели с готов ПУП или отлична инфраструктура.
- Улеснен достъп до финансиране за строителни фирми, което ще позволи по-бързо стартиране на нови проекти и по-кратки срокове на реализация.
- Покачване на интереса към периферни зони – квартали около София, Варна и Пловдив, където земята все още е по-достъпна, а инфраструктурата се развива динамично.
- Въвеждане на дигитални инструменти за оценка и симулация на обезщетение (онлайн калкулатори, 3D визуализации и автоматизирани оценки на РЗП), които ще направят процеса по-прозрачен и бърз.
Предимства и недостатъци на строителството срещу обезщетение
Предимства:
- Икономическа ефективност за собствениците: Собственикът може да получи имоти на стойност, по-голяма от сумата, която би получил при директна продажба на терена.
- Спестяване на ресурси за строителите: Строителната фирма не инвестира капитал за закупуване на терена, което позволява по-бърз старт на проекта.
- Гъвкави договорки: Сделките могат да бъдат персонализирани, за да отговарят на нуждите и на двете страни.
Към този вариант се пристъпва най-често, когато земите пустеят, а собствениците нямат финансовата възможност сами да построят нещо. В същото време не са атрактивни за продаване, защото купувачът, освен да закупи терена, трябва да разполага и със средства да инвестира в него. И често най-добрият вариант се оказва такъв терен да се даде на строителна фирма. Ползите за собственика са, че при добра договорка, обикновено получава имоти на стойност, по-голяма от сумата, която би получил при продажба на мястото. Ползите за строителя – спестява оборотен капитал, като не се налага да влага първоначални средства за закупуването на терена. В същото време спестеният оборотен капитал често се влага в самия строеж.
Недостатъци:
- Дълго чакане: Собственикът трябва да изчака 2-3 години до завършване на сградата.
- Риск от несигурност: Ако строителната фирма фалира или не завърши проекта, собственикът губи време и евентуално средства.
- Допълнителни разходи: При необходимост от временно преместване, собствениците може да понесат разходи за наем на жилище.
Като всяка сделка, тази също има негативи. За собственика на терена основният негатив е, че трябва да изчака 2-3 години, докато бъде построена и въведена в експлоатация сградата. Понякога това е свързано с допълнителни разходи от негова страна – ако примерно е живял в стара къща с двор, които е предоставил на строителя срещу ново жилище, собственикът вероятно ще се наложи да плаща квартира, докато строежът бъде готов. Има известен риск при отдаването на парцела, но ако документите бъдат оформени правилно, той е сведен до минимум. Ако пък случайно сградата не бъде завършена поради фалит на строителя, то собственикът получава обратно парцела си, като в случая губи няколко години, през които сградата е можела да бъде построена.
Какво трябва да знаете за документалната страна на сделката
Сделките за строителство срещу обезщетение започват с предварителен договор, който урежда ключови параметри като:
- Вид и параметри на сградата;
- Процент на обезщетение;
- Срок за завършване;
- Вид на имотите, които собственикът ще получи.
Окончателният договор, който се подписва пред нотариус, узаконява правото на строеж и собствеността върху бъдещите обекти. Този етап е от критично значение за минимизиране на рисковете.
При стартиране на такава процедура, най-напред страните сключват предварителен договор. Важна подробност е, че този договор няма вещно правно действие. Предварителният договор урежда най-съществените части от бъдещия окончателен договор: видът на сградата, типът на строителството, степента на завършеност на обектите, които собственикът на земята ще получи като обезщетение, срокът на работа, и т.н. Едва след сключването на окончателен договор пред нотариус настъпват правото на строеж, правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение. Предварителният договор може да се превърне в окончателен с решение на съда.
Изчисляване на РЗП (Разгъната застроена площ)
Разгънатата застроена площ (РЗП) е един от най-важните показатели при сделките за строителство срещу обезщетение. Това е сумата от всички площи на етажите в сградата, включително общите части. Процентът на обезщетение се определя като процент от общото РЗП и варира в зависимост от локацията и качествата на парцела.
Например, при построяване на сграда с РЗП от 4000 м² и договорено обезщетение от 25%, собственикът на парцела ще получи 1000 м². Тази стойност обхваща както апартаменти, така и други обекти, като гаражи и общи площи. Точното изчисление на РЗП помага на собственика да оцени потенциалните ползи и стойността на сделката.
Практически пример за печалба
Нека разгледаме конкретен пример за възможностите за печалба. Ако стойността на парцела е 400 000 евро, а построената сграда има РЗП от 5000 м², собственикът ще получи 1250 м² при обезщетение от 25%. При средна пазарна цена от 1800 евро/м² за жилища в района, получените имоти ще имат обща стойност от 2 250 000 евро.
Това представлява печалба, значително надвишаваща пазарната стойност на парцела. Освен това, ако цените на имотите се покачат, тази стойност може да нарасне допълнително, което прави сделката още по-изгодна.
Повишена стойност и гарантирана възвръщаемост от новопостроени имоти
Една от най-големите ползи от строителството срещу обезщетение е, че собствениците получават реална собственост върху новопостроени имоти, чиято стойност често е многократно по-висока от първоначалната цена на парцела. Тази стойност се дължи не само на площта на получените имоти, но и на нарастващите цени на недвижимите имоти.
Например, ако апартаментите са завършени и обзаведени, те могат да бъдат продадени с голяма печалба. Освен това, ако собствениците предпочетат да задържат имотите, те могат да генерират пасивен доход от наеми. При среден наем от 1000 лв. на апартамент, два апартамента могат да донесат над 240 000 лв. за 10 години, което представлява значителна финансова полза в дългосрочен план.
Обезщетение в числа: Статистика и тенденции
През последните пет години в България процентът на обезщетение варира значително в зависимост от локацията:
- 2020: Средният процент обезщетение е около 25%.
- 2021: Процентът варира между 20% и 30%.
- 2022: Запазва се средно около 25%, като в София и големите градове достига до 30%.
- 2023: Процентът пада леко до около 22% в периферни райони, но в централните части остава стабилен.
- 2024: Данните сочат лека стабилизация с проценти между 22% и 28% в зависимост от качеството на парцела.
Цените на имотите: Промени през последните години
София:
- 2020: Средната цена на жилищата в София е около 1100 €/м².
- 2021: Цените се повишават до 1250 €/м².
- 2022: Увеличение до 1400 €/м².
- 2023: Цените достигат 1500 €/м².
- 2024: Текущата средна цена е около 1600 €/м² с прогноза за леко забавяне на ръста.
Варна:
- 2020: Средната цена на жилищата във Варна е около 900 €/м².
- 2021: Цените се увеличават до 1000 €/м².
- 2022: Увеличение до 1150 €/м².
- 2023: Средната цена достига 1250 €/м².
- 2024: Текущата средна цена е около 1350 €/м² с прогноза за стабилен ръст.
Какво реално получава собственикът?
Ако договореното обезщетение е 25%, собственикът получава една четвърт от всяка част на сградата: апартаменти, гаражи, мазета, магазини и общи части. Разбира се, параметрите могат да бъдат персонализирани според нуждите на страните.
Калкулатор за обезщетение
Продажна цена в евро на м²
Големина на парцела (в м²):
Коефициент на интензивност (КИНТ):
Процент на обезщетение (%):
€
м²
.
%
м²
Обезщетение в евро: – €
Настоящата статия не посочва в пълнота спецификата на материята, а само дава основна информация по въпроса. Ако се нуждаете от повече конкретика, не се колебайте да се свържете с нас. Екипа ни ще отговори на всички Ваши въпроси.
„Ви Груп Бг“ търси подходящи за строителство парцели, за строителство срещу обезщетение. Ние ще инвестираме във Вашия имот. Свържи се с нас!
