Строителство срещу обезщетение

Строителството срещу обезщетение е добре позната практика в България, при която собственикът на парцел предоставя терена си на строителна фирма за изграждане на сграда, в замяна на което получава едно или няколко жилища, офиси или други помещения. Тази форма на сделка е регламентирана от основни нормативни актове като Закона за собствеността (ЗС), Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Основното предимство на тази практика е, че собственикът на земята не губи правото си на собственост и получава нови имоти, които може да използва или продаде. В същото време строителната фирма спестява средства, които иначе би инвестирала за закупуване на парцела, и ги насочва към изграждането на сградата. Ако една такава сделка бъде договорена правилно, тя може да донесе големи ползи и за двете страни. Предимството пред директната продажба на парцел е, че собственикът не губи правото си на собственост, а в същото време получава други имоти, които би могъл след това да продаде или ползва.

В статията ще научите:

• Предимства и недостатъци на строителството срещу обезщетение
• Какво трябва да знаете за документалната страна на сделката
• Изчисляване на РЗП (Разгъната застроена площ)
• Практически пример за печалба
• Повишена стойност и гарантирана възвръщаемост от новопостроени имоти
• Обезщетение в числа: Статистика и тенденции
• Цените на имотите: Промени през последните години
• Какво реално получава собственикът?
• Калкулатор за обезщетения

Строителство срещу обезщетение през 2025 и какво да очакваме през 2026

През 2025 г. пазарът на строителство срещу обезщетение в България се характеризира с по-умерена, но устойчива активност. След период на интензивен растеж в цените на строителните материали през 2022–2023 г. и известна стабилизация през 2024 г., 2025 г. бележи баланс между търсене и предлагане. Собствениците на парцели продължават да проявяват интерес към този тип сделки, особено в големите градове – София, Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора.

Основни тенденции през 2025 г.

• По-гъвкави условия на обезщетение: Средният процент обезщетение се движи между 22% и 27%, като в централните части на големите градове достига до 30% за атрактивни парцели.
• Фокус върху енергийната ефективност: Новите сгради се изграждат с висока степен на енергийна ефективност, което увеличава стойността на обезщетението в дългосрочен план.
• Повишен интерес към смесени проекти (жилищно + търговско строителство): Все повече строителни компании комбинират жилищни етажи с офис или търговски площи, което създава по-голяма гъвкавост при договарянето на процентите.
• По-високи изисквания към документацията: Собствениците вече обръщат по-голямо внимание на правните гаранции и предварителните договори, като търсят пълна яснота за сроковете и

Според данните на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие на 2025 г., цените на жилищните имоти в България отбелязват ръст от 3.8% спрямо предходното тримесечие. Най-съществено повишение е отчетено в Бургас (+6.2%), следван от София (+4.9%), Пловдив (+3.4%) и Варна (+1.8%), докато в Русе се наблюдава лек спад от –3.1%.
На годишна база – спрямо същия период на 2024 г. – цените са се повишили с 15.5%, което потвърждава тенденцията за стабилен ръст на пазара на недвижими имоти.

Подробна информация и официални данни можете да намерите на сайта на Националния статистически институт (НСИ).

Какво да очакваме през 2026 г.

Според данните на Националния статистически институт (НСИ), строителният сектор в България продължава да се развива стабилно през 2025 г. През юли индексът на строителната продукция отчита лек месечен ръст от 0.1%, което показва запазване на активността след силното първо полугодие. Въпреки умереното месечно движение, на годишна база строителството бележи увеличение от 6.1% спрямо юли 2024 г. — ясен знак, че пазарът остава в подем.

Особено силно представяне се наблюдава при специализираните строителни дейности (+8.1%) и строителството на съоръжения (+5.8%), докато строителството на сгради отбелязва стабилен растеж от 4.6%. Тези резултати показват, че в страната продължава активното изграждане както на инфраструктура, така и на жилищни и смесени комплекси.

Тази стабилност в сектора има директно отражение върху сделките тип „строителство срещу обезщетение“. Повишената строителна активност означава, че строителните компании разполагат с по-добра финансова ликвидност, което намалява риска за собствениците на парцели. В същото време нарастващият интерес към нови сгради води до по-висока стойност на обезщетението и по-гъвкави условия при договаряне.

2025 г. е стабилна и предвидима година за строителния пазар, което създава благоприятна среда за собственици, които обмислят да предоставят своите имоти за застрояване срещу обезщетение. Ако тенденцията се запази, през 2026 г. може да се очаква повишаване на процента на обезщетение и разширяване на интереса към периферни градски зони.

Прогнозите сочат, че 2026 г. ще бъде година на адаптация и стабилизация. Очаква се:

• Леко увеличение на процентите на обезщетение – до 28–30% в големите градове, особено при парцели с готов ПУП или отлична инфраструктура.
• Улеснен достъп до финансиране за строителни фирми, което ще позволи по-бързо стартиране на нови проекти и по-кратки срокове на реализация.
• Покачване на интереса към периферни зони – квартали около София, Варна и Пловдив, където земята все още е по-достъпна, а инфраструктурата се развива динамично.
• Въвеждане на дигитални инструменти за оценка и симулация на обезщетение (онлайн калкулатори, 3D визуализации и автоматизирани оценки на РЗП), които ще направят процеса по-прозрачен и бърз.

Какво трябва да знаете за документалната страна на сделката

Сделките за строителство срещу обезщетение започват с предварителен договор, който урежда ключови параметри като:

• Вид и параметри на сградата;
• Процент на обезщетение;
• Срок за завършване;
• Вид на имотите, които собственикът ще получи.

Окончателният договор, който се подписва пред нотариус, узаконява правото на строеж и собствеността върху бъдещите обекти. Този етап е от критично значение за минимизиране на рисковете.

При стартиране на такава процедура, най-напред страните сключват предварителен договор. Важна подробност е, че този договор няма вещно правно действие. Предварителният договор урежда най-съществените части от бъдещия окончателен договор: видът на сградата, типът на строителството, степента на завършеност на обектите, които собственикът на земята ще получи като обезщетение, срокът на работа, и т.н. Едва след сключването на окончателен договор пред нотариус настъпват правото на строеж, правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение. Предварителният договор може да се превърне в окончателен с решение на съда.

Повишена стойност и гарантирана възвръщаемост от новопостроени имоти

Една от най-големите ползи от строителството срещу обезщетение е, че собствениците получават реална собственост върху новопостроени имоти, чиято стойност често е многократно по-висока от първоначалната цена на парцела. Тази стойност се дължи не само на площта на получените имоти, но и на нарастващите цени на недвижимите имоти.

Например, ако апартаментите са завършени и обзаведени, те могат да бъдат продадени с голяма печалба. Освен това, ако собствениците предпочетат да задържат имотите, те могат да генерират пасивен доход от наеми. При среден наем от 1000 лв. на апартамент, два апартамента могат да донесат над 240 000 лв. за 10 години, което представлява значителна финансова полза в дългосрочен план.

Настоящата статия не посочва в пълнота спецификата на материята, а само дава основна информация по въпроса. Ако се нуждаете от повече конкретика, не се колебайте да се свържете с нас. Екипа ни ще отговори на всички Ваши въпроси.

„Ви Груп Бг“ търси подходящи за строителство парцели, за строителство срещу обезщетение. Ние ще инвестираме във Вашия имот. Свържи се с нас!

The post СТРОИТЕЛСТВО СРЕЩУ ОБЕЗЩЕТЕНИЕ first appeared on Vi Group Bg.

Маноловата жена Невяна

Прибрали се братята у дома и само най-малкият, Манол, не казал нищо на жена си. На другия ден жена му, след като напразно канила етървите си да отидат заедно да занесат храна на мъжете си, отишла сама. Когато видял отдалече младата си невяста, майстор Манол заплакал скришом. Когато пристигнала, той я помолил да потърси пръстена му, който бил паднал до свода. Тръгнала тя да го търси и , другите майстори я повалили и започнали да я зазиждат. Невяна плакала и се молила да я освободят, но като разбрала, че е напразно, помолила ги да оставят гърдите и очите й открити, за да може да гледа и кърми детето си пеленаче. Майсторите склонили накрая и изпълнили молбата й и тя дълго време кърмила детето си и плакала.

Мит или истина

По време на строежа майсторите оставяли недостроено място. Това се правело нарочно. Винаги някой минавал от там – по невнимание и от незнание или чрез подлъгване. Тогава майсторите го блъскали вътре и го зазиждали. Смятало се, че така строежът ще остане здрав за винаги. Някъде не постъпвали толкова жестоко. Вместо да зазидат жив човек, зазиждали само сянката му. За да вградят сянката на човека, майсторите вземали мярка на сянката му с пръчка, тръстика или въже, разбира се, без знанието на обречения. След това я вграждали в основите или в друга част на строежа. Скоро след този акт жертвата започвала да линее, заболявала и умирала или се превръщала в таласъм.-

Този суров езически обичай продължава много дълго във времето. Смята се, че някои мостове като Павлекюпрюси на р. Еркене (приток на р. Марица) или Кадин мост на р. Струма, или Маринов мост при Перущица са устояли във времето, само защото майсторите вградили жена или сянка на човек. При събарянето на джамията в с. Мадара в основата й бил намерен цял човешки скелет. Или е бил взидан човек или, по-вероятно, че основите са попаднали над гроб.

The post ЧОВЕШКАТА ЖЕРТВА – ГАРАНЦИЯ ЗА КАЧЕСТВО В МИНАЛОТО first appeared on Vi Group Bg.

Паркирането

При голяма част от новото строителство този проблем е предварително решен. Към всеки апартамент има гараж или обособено паркомясто. При старите блокове този проблем, особено в големите градове, се оказва сериозен.

Ремонтни разходи

Те са по-ниски при новите сгради, защото за разлика от по-старите жилищни сгради, където санирането се случва в по-късен етап и по желание, тук е заложено още при самия строеж.

Качество

При новото строителство се използват най-модерни и качествени материали и технологии. Това води след себе си и енергийна ефективност и по-ниски сметки за отопление. В същото време в старите панелки изобщо не можем да говорим за шумоизолация и енергийна ефективност. Ако старият блок не е саниран, ниското качество на дограмите и липсата на външна изолация водят до високи температури през лятото и по-ниски през зимата, което увеличава рязко разходите за ток.

Гаранция

Когато обектът е приключен, собствениците получават гаранция от строителя. Ако по време на гаранционният срок се наложат някакви ремонти, те са за сметка на фирмата-строител. Тази опция при панелените сгради просто я няма.

Разпределение на помещенията

Факт е, че старите апартаменти са по-просторни. Стаите са широки, почти липсват преходни такива, имат отделна кухня и почти няма скосени тавани. А терасата може да се превърне в малка лятна или зимна градина. При новото строителство наблюдаваме повече преходни помещения, ниски и тесни стаи, апартаменти често без обособени коридори, с общи баня и тоалетна, а широките тераси са по-скоро лукс.

По-голям избор

Когато сградата е новострояща се, колкото по-рано купувачът избере проект, толкова по-голям избор ще има относно изложение, етаж или размер на жилището. При панелените жилища се съобразяваме с каквото има налично на пазара. Или ако приоритет ни е типа на жилището, сменяме квартала.

The post Старо или ново строителство – Какво да изберем? – част (2) first appeared on Vi Group Bg.

Чудесен пример за следването на тенденциите, описани в предната ни статия, е модерната жилищна сграда LUX, която се намира в центъра на Берлин. Заобиколена от историческия квартал на художниците на Августщрасе и знаменития булевард Унтер ден Линден, LUX чудесно комплиментира архитектурното наследство от миналото и му придава модерен и новаторски привкус.

Интерконтинентал – Варшава

Подобен ефект има и уникалната сграда на хотела Интерконтинентал във Варшава, където капитализмът успешно заличава острите черти на соц-архитектурата и придава модерен европейски вид на полската столица. Сградата е с нестандартни форми и причудлива конструкция, балансирана на три основи.

Древните европейски столици Париж и Рим, където се намират едни от най-уникалните архитектурни богатства в историята на Европа, сега са осеяни с луксозни хотели, стъклени небостъргачи и старинни сгради, превърнати в модерни търговски центрове. Подобен е и мегамолът Хародс в центъра на Лондон, който е с внушителен кралски екстериор, съобразен със характерния за квартала Найтсбридж стил, и модерен съвременен интериор, пасващ на предлаганите луксозни стоки.

Развитието на съвременната архитектура в разнообразни насоки също е силно повлияно от възможността за свободно пътуване в Европа и развитието на чуждестранни проекти. Вече почти всяка нова сграда в който и да е европейски град е проектирана от чуждестранен архитект.

The post Тенденциите в архитектурата на големите европейски градове – част 2 first appeared on Vi Group Bg.

Репутация

Компаниите в сферата на имотите държат изключително много на името си, поради което се стремят да задоволяват клиентите си максимално, което още повече да допринася за имиджа им като бранд на пазара. Затова смятаме, че е много нетипично за една реномирана инвестиционна компания да Ви разочарова.

Връзки

Колкото повече години е част от пазара и колкото повече служители има една компания, с толкова повече връзки разполага. Тук не говорим за връзки, които ще Ви осигурят осъществяване на проект по-бързо или по-евтино, а по-скоро за такива, които ще улеснят проекти, които изискват специфични ресурси или услуги. Добре свързаните компании с производители и търговци на материали, както и изпълнители на довършителни работи, ще могат да задоволят всички ваши изисквания по възможно най-ефективния начин.

Опит

Можете да разчитате на това, че големите бизнеси на имотния пазар са се сблъсквали с почти всичко и няма ситуация, която да ги свари неподготвени или да ги изненада. Това Ви гарантира справяне и с най-трудните моменти (които могат да бъдат немалко) при изпълнението на Вашият мечтан проект!

The post Предимствата да работиш с голяма инвестиционна компания first appeared on Vi Group Bg.

Парцелите със съществуващи сгради са с вече изградена инфраструктура, което е едно от най-търсените специфики в модерното строителство. Друго предимство, което носи застроеният парцел, е че ако не планирате да започвате строителство веднага, може да закупите парцела и да продължите експлоатацията на съществуващата сградата, докато сте готови за събаряне и нов строеж.

В случай, че сте закупили парцел, който предполага свързано строителство или т.нар. строителство на калкан, трябва да бъдете много внимателни. Има много детайли по осъществяването на подобни проекти, които могат да бъдат или предимство, или спънка в строителството. Въпреки това, ако наистина парцелът си заслужава, не се отказвайте поради сложността му. Консултирайте се със специалист по правните казуси при строителство на калкан, който да ви напътства при ръководството на застрояването.

The post Избор на парцел при съществуваща сграда и свързано застрояване first appeared on Vi Group Bg.

В определени местности, като стръмните планински региони, където парцелите са с привлекателно по-ниски цени и са заобиколени от невероятно красиви природни ресурси, достъпът с лично превозно средство може да бъде затруднен или частично ограничен.

Достъпът до парцела е също определящ за качеството на наличните условия за живот, включително електричество, вода, възможности за отопление и т.н.

При избора на парцел е важно да се огледат заобикалящите го сгради в различните посоки и възможностите за разположение на отделните стаи, според тяхното предназначение. Ако на изток и юг парцелът е заобиколен от високи сгради, е много вероятно слънчевата светлина в помещенията да е ограничена през по-голямата част от деня.

Също така, модерните квартали на по-големите градове в момента страдат от гъсто и прекомерно застрояване на жилищни сгради, където не съществува терминът лично пространство. Огледайте добре отстоянията на съседите си ако не желаете да гледате директно в балкона на отсрещната сграда докато пиете сутрешното си кафе.

The post Как да изберем парцел част 2 – Достъп и посоки first appeared on Vi Group Bg.

Стръмните терени са сложни за строителния процес, тъй като изискват по-специално внимание към подпорните стени и фундаменталните основи. Това може да коства на строителя и инвеститора повече време, усилия и парични средства от прогнозираните. 

Наклонените терени могат да се усвоят по-добре като сградата се терасира, но това допълнително оскъпява проекта, а и не е нещо, което по принцип инвеститорите желаят. По-разчупените форми на сграда, разположена върху стръмен терен, също могат да са причина за не добре усвоено пространство.

Формата на парцела е определяща и за финалната форма на сградата. Твърде тесни и дълги парцели или такива с неправилни форми сами по себе си ограничават оптимизирането на пространството. Строителните нормативи също поставят определени изисквания спрямо отстоянията и границите на имота, което намалява реалната площ, която може да бъде застроена. Например, ако дължината на парцела ви е 15 м., са необходими по 3 м. от всяка страна, което оставя едва 9 м за застрояване, които в зависимост от проекта, могат да бъдат и недостатъчни.

The post Как да изберем парцел – Tерен и форма first appeared on Vi Group Bg.

В наши дни изграждането на пасивен имот е напълно достъпно, при наличието на толкова информация и технологии на пазара. Този тип жилища са вече много по привлекателни за купувачите, тъй като моментната инвестиция в по-скъпо от стандартното жилище им носи предимството да спестяват от разходите за енергия в дългосрочен план.

За да се постигне определеният норматив на стандартната пасивна къща, тя трябва да има отлична топлоизолация. Така се оптимизира разхода на енергия. Сградата също трябва да бъде с минимално проникване на въздух отвън навътре и отвътре навън.

Инвестирането в модерни пасивни сгради е отлична идея, тъй като това са новото поколение жилища, които ще покорят пазара. Модерните енергоспестяващи къщи са много по-атрактивни за купувачите от страндартното жилище, поради повишения жизнен стандарт и финансовите облаги, които дават допълнителна стойност на купувача.

Икономическите облаги за инвеститора и за купувача не се реализират в краткосрочен план, а носят дългосрочна възвръщаемост. Освен това съществува и допълнителното удовлетворение, че те са част от опазването на околната среда и допринасят към устойчивото развитие.

The post Устойчивост в архитектурата – Пасивно жилище first appeared on Vi Group Bg.